assicurazioni, imprese, sicurezza

Protezione anti-crac: non si vede ma ora c’è

31 ottobre 2005 – Corriere Economia – Pagina 30

Da tre mesi è in vigore la legge “salva-acquirenti” che riduce i rischi di chi compera casa dal costruttore. In sostanza, ora ci sono più garanzie in caso di fallimento dell’impresa, perché tutti i pagamenti effettuati dal cliente devono essere coperti da fideiussione, anche se purtroppo il più delle volte l’impegno resta sulla carta. Banche e assicurazioni, infatti, spesso sono restie a dare copertura ai costruttori, le cui società molte volte sono patrimonialmente poco solide.

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Mutui e polizza, una buona accoppiata. Per chi compra casa l’ assicurazione contro l’ incendio è d’ obbligo. Che cosa bisogna sapere per evitare rischi Per un finanziamento di 100.000 euro, allo sportello se ne spendono da 102 a 632

La casa? Nuova e con il paracadute. Chi acquista un appartamento ricorrendo al mutuo deve stipulare obbligatoriamente una polizza contro l’ incendio. Si tratta di una garanzia che permette, in caso di incidente, di ottenere dall’ assicurazione un rimborso pari al costo di ricostruzione dell’ immobile sul quale è stata accesa un’ ipoteca e di estinguere così il debito con la banca. Una protezione, insieme all’ eventuale polizza sulla vita, che però fa lievitare i costi del prestito. Ma è meglio accettare il pacchetto completo (prestito più polizza) offerto dalla banca o è preferibile far da sé? E cioè rivolgersi alla propria compagnia di fiducia e stipulare in proprio la copertura assicurativa? La banca, infatti, non può imporre la propria polizza. Anche se, non si può negare, gli istituti propongono soluzioni estremamente convenienti (si vedano le tabelle). INCENDIO – La prima polizza con cui chi stipula un mutuo deve fare i conti è quella contro l’ incendio dell’ abitazione. Una formula che, in genere, prevede altre garanzie quali il fulmine, l’ esplosione, lo scoppio. Viene chiesta obbligatoriamente dalla banca all’ erogazione del prestito. Il motivo? Proteggere l’ immobile ottenuto in garanzia. Se non accetta quella proposta dalla banca, il mutuatario deve presentare all’ erogazione del finanziamento una specifica polizza con l’ apposita clausola di vincolo in favore della banca. In pratica, nel caso di un incidente che distrugga l’ appartamento, prima di rimborsare i danni al mutuatario l’ assicurazione deve ricevere il benestare dalla banca; la compagnia, inoltre, deve informare l’ istituto di credito nel caso in cui il sottoscrittore non paghi il premio, rendendo inefficace la copertura assicurativa. In caso d’ incidente la compagnia rimborsa il cliente che può continuare a pagare le rate del mutuo o decidere di estinguerlo. Ma in certe soluzioni è possibile che la banca reclami per sé un importo pari alla quota del prestito non ancora rimborsato. E’ bene, quindi, leggere con attenzione le clausole del contratto. Non è sempre facile capire quanto costa la polizza. Spesso, infatti, la banca inserisce la copertura contro l’ incendio come costo una tantum nelle spese per l’ accensione del mutuo, senza altri oneri aggiuntivi. Purtroppo l’ Abi, l’ Associazione bancaria italiana, non ha ancora fatto chiarezza su questo punto importante: è una spesa obbligatoria, quindi va inserita tra le voci che compongono l’ Isc, l’ indice sintetico di costo, o il Taeg (Tasso annuo effettivo globale) per un facile confronto tra i mutui offerti dalle varie banche. Tanto più che vi sono alcuni istituti, come SanPaolo Imi, Bipop-Carire e CariBologna, che offrono la copertura assicurativa gratuitamente (il costo rientra nelle spese del mutuo). Altre garanzie accessorie coprono dai danni derivanti da eventi atmosferici (trombe d’ aria, uragani) e atti vandalici e dolosi. Banca Woolwich, Banca di Brescia e Divisione Mutui sono le sole fra gli istituti esaminati, che offrono persino la copertura contro i rischi di catastrofi (terremoto e alluvioni). Prima di firmare il contratto occorre fare attenzione anche alla forma di assicurazione proposta. Per avere una vera protezione dell’ immobile è bene che il rimborso sia pari al valore di ricostruzione «a nuovo», quindi con il prezzo d’ acquisto indicizzato al costo della vita. Se invece la polizza assicura un rimborso decrescente, pari al debito residuo del mutuo (che si riduce anno dopo anno), l’ unico a essere tranquillo è l’ istituto di credito (come nel caso di Banca Woolwich e Divisione Mutui) che in caso di incendio otterrà il risarcimento della parte di capitale non rimborsato. In questo caso, il mutuatario potrebbe trovarsi nei pasticci, poiché non deve più pagare il mutuo, ma non ha diritto ad altro indennizzo per la ricostruzione del fabbricato. I COSTI – Nella tabella abbiamo riportato le condizioni delle polizze offerte dalle banche a chi chiede un mutuo di 15 anni per l’ acquisto di una casa. Il premio indicato è quello previsto per ogni 100.000 euro di valore dell’ immobile. La spesa minima va dai 102 euro di Banca Intesa ai 600 euro del Banco di Brescia per arrivare ai 631 euro della proposta di Deutsche Bank (che, però, è calcolata al metro quadrato, indipendentemente dal valore dell’ immobile). Il costo della polizza, in genere, è da versare per intero alla stipula del mutuo (una una tantum di cui è bene tener conto preventivando le spese da sostenere). Mentre in alcuni casi (Banco Brescia e Deutsche Bank) è previsto il pagamento di un premio annuo. La spesa, quindi, viene dilazionata nel tempo: si va da un minimo di 6,83 a un massimo di 42,13 euro l’ anno per ogni 100.000 euro assicurati. CONVENIENZA – La conclusione di questo confronto è che le polizze contro l’ incendio, il fulmine e lo scoppio dell’ appartamento acquistato con il mutuo offerte dalle banche, sono quasi sempre più convenienti rispetto a quelle proposta da agenti e broker. Le polizze tradizionali, infatti, costano dai 25 ai 70 euro l’ anno per ogni 100.000 euro di valore assicurato dell’ immobile a seconda del pacchetto di garanzie scelto. I prodotti acquistati al di fuori degli istituti, però, possono essere più completi: possono essere arricchiti, ad esempio, con coperture per i danni da rottura tubazioni e le relative spese di ricerca del guasto, dai danni all’ impianto ed apparecchi elettrici ed elettronici per corto circuito, all’ arredamento derivanti da un furto e, infine, della responsabilità civile nei confronti dei vicini di casa e delle persone che frequentano l’ abitazione. Paolo Golinucci

Golinucci Paolo

Pagina 18
(2 febbraio 2004) – Corriere Economia

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fallimento in condominio ecco che deve pagare le spese

La competizione e’ sui costi. Come si puo’ vedere dalle tabelle delle pagine precedenti, banche e finanziarie offrono mutui che alle volte hanno l’ importo della rata uguale. Non solo, capita che anche l’ indicizzazione scelta segua gli stessi parametri. Cosi’ tenendo conto che la parcella del notaio e’ costante per tutti, sono solo le cifre chieste per istruire la pratica e per pagare il tecnico che fa la perizia sull’ immobile acquistato a fare la differenza (vedi box di pagina 4). Altro punto di concorrenza e’ l’ assicurazione della casa contro gli incendi: puo’ variare a seconda della compagnia scelta, alle volte appartiene allo stesso gruppo, e degli accordi raggiunti. L’ assicurazione contro gli incendi e’ obbligatoria e, tra gli istituti esaminati, solo la Cassa di Risparmio di Verona, Vicenza, Belluno e Ancona la offre gratuitamente. Comunque anche il S. Paolo di Torino e Ucb Credicasa nel pacchetto offrono l’ assicurazione senza costi aggiuntivi. Nella tabella il costo di un mutuo da 100 milioni con un’ ipoteca iscritta per 150 milioni. Quanto all’ assicurazione, e’ stato riportato il costo della polizza contro gli incendi offerta dalla banca. CHE COSA COMPRENDE LA TABELLA E CHE COSA E’ ESCLUSO A Spese dichiarate per l’ istruttoria e la perizia sull’ immobile da prendere in garanzia. B Esclusa la parcella del notaio, si tratta della tassa per l’ archivio notarile e dell’ imposta sostitutiva dello 0,25% sul capitale erogato da una banca. Per quanto riguarda una finanziaria, invece, e’ compresa l’ imposta del 2% sull’ importo dell’ ipoteca (ipotizzata in 150 milioni),oltre ai bolli e alla tassa registro (e’ escluso lo 0,50% sull’ importo dell’ ipoteca se c’ e’ una fidejussione). Nei costi delle finanziarie ci sono anche quelli per la cancellazione dell’ ipoteca (escluso il notaio), in banca l’ operazione e’ esente. C Il costo della perizia e’ a parte D Il costo dell’ assicurazione e’ a parte E In percentuale sul valore di ricostruzione dell’ immobile F Premio unico anticipato ————————- PUBBLICATO —————————— TITOLO: Per chi perde il posto – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – Ci si puo’ assicurare il pagamento del mutuo anche perdendo il posto. Grazie a un accordo, per ora limitato alla Liguria, tra il sindacato inquilini Sunia e la Nikols, il lavoratore dipendente che ha acquistato casa con un mutuo, nel caso fosse messo in cassa integrazione o addirittura licenziato, puo’ contare sull’ assicurazione che gli paga per un massimo di tre anni le rate. Il tetto e’ di 60 milioni e la polizza per 10 anni, costa 3.850.000 (morte e invalidita’ ). Senza costi aggiuntivi il S. Paolo di Torino offre Assidomus, una polizza che rimborsa alla banca il capitale in caso di morte del titolare del mutuo o di sua invalidita’ permanente superiore al 50%. Mentre la soluzione offerta da Ucb Credicasa copre il decesso per infortunio, l’ invalidita’ totale da infortunio o malattia, l’ inabilita’ temporanea al lavoro (massimo sei mesi). ————————- PUBBLICATO —————————— QUANTO SI SPENDE PER LE COPERTURE ASSICURATIVE CHE TI RIPARANO DAI GUAI TITOLO: Famiglia piu’ serena con la polizza vita – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – Anche il mutuo si assicura. Per proteggere la casa da fatti accidentali, quali l’ incendio, oppure per garantire la restituzione del debito in caso di morte o grave invalidita’ del sottoscrittore. Un paracadute, alle volte obbligatorio, che fa lievitare i costi complessivi del prestito. L’ incendio. La prima polizza con cui chi stipula un mutuo fa conoscenza e’ quella contro i danni provocati all’ abitazione da incendio, fulmine, esplosione o scoppio. Viene chiesta obbligatoriamente dalla banca all’ erogazione del prestito. Il motivo? Proteggere l’ immobile in garanzia. I costi. La copertura dell’ abitazione, per i soli rischi d’ incendio, fulmine, scoppio, normalmente chiesti dalla banca o dalla finanziaria, costa in media 200 lire per ogni milione assicurato all’ anno. Ad esempio, per un’ abitazione del valore di 300 milioni, si pagano 60.000 lire all’ anno. Se si estendono le garanzie . quali i danni provocati dalla rottura di tubi, da eventi atmosferici, cortocircuiti o atti vandalici . il costo della polizza puo’ salire fino a 500 lire per ogni milione assicurato. Fisco, appeal ridotto. La riduzione della detrazione fiscale al 22% sia per gli interessi passivi (per la prima casa il risparmio massimo e’ di 1.540.000 all’ anno) sia per la polizza vita (550.000 lire l’ anno) ha frenato la crescita nel nostro Paese degli endowment mortgage, prodotti a larga diffusione nel Regno Unito. Il vantaggio di questa formula dipendeva dalla doppia detrabilita’ fiscale: mutui e polizza vita. La soluzione prevede che il sottoscrittore rimborsi alla banca solo gli interessi ma contemporaneamente paga un premio assicurativo. Alla scadenza, il capitale maturato dalla polizza viene girato dalla compagnia alla banca per rimborsare il mutuo. Ora con il ridotto risparmio fiscale l’ endowment costa il 2 2,5% in piu’ del mutuo tradizionale. Il rischio morte. In crescita i pacchetti assicurativi, offerti con soluzioni sempre piu’ sofisticate (vedi box a fianco), che coprono il rischio morte del mutuatario. Nascono per tutelare gli eredi (ma anche chi ha erogato il mutuo) dal danno economico derivante dalla perdita della fonte di reddito della famiglia: in caso di decesso, il debito residuo viene pagato dalla compagnia di assicurazione. La formula piu’ diffusa e’ quella della polizza “temporanea caso morte a capitale decrescente”. Il versamento viene erogato per il numero degli anni di durata del prestito meno cinque. Se il mutuo ad esempio ha durata dieci anni, il premio di polizza si paga per cinque, fermo restando la copertura per l’ intera durata del rimborso. Il capitale assicurato diminuisce di valore ogni anno, seguendo la riduzione del debito residuo. Ad esempio per un mutuo decennale di 100 milioni, il capitale assicurato scende a 90 milioni dopo un anno, a 80 dopo due, e via via scendendo di 10 milioni per anno. Quanto costa. Dallo 0,3% allo 0,8% dell’ importo del mutuo, a seconda dell’ eta’ dell’ assicurato. Nella tabella sono riportati i costi di polizza con capitale decrescente, per diversi importi di mutui decennali e per quattro mutuatari di 30, 35, 40 e 45 anni. Cosi’ per coprire il rischio di morte a fronte di un mutuo decennale di 100 milioni, un trentenne deve pagare per cinque anni 271.000 lire l’ anno e il quarantenne 493.000 lire. ————————- PUBBLICATO —————————— TITOLO: Fallimento in condominio? Ecco chi deve pagare le spese – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – AFFITTI NIENTE EQUO CANONE PER LE DIMORE STORICHE Sono locatario di un appartamento in un vecchio palazzo definito “dimora storica”. L’ appartamento e’ in pessime condizioni, posso chiedere l’ equo canone? Marco Mariani, Roma L’ articolo 26 (lettera d) della legge numero 392 del 27 luglio 1978 esclude espressamente dall’ equo canone gli immobili del tipo indicato dal lettore (categoria catastale A.9, riferita a castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici). Lo stato di degrado in cui versa l’ immobile non ne modifica la categoria catastale. L’ inquilino, comunque, puo’ pretendere dal locatore, ai sensi dell’ articolo 1575 e seguenti del Codice civile, l’ effettuazione di tutti i lavori occorrenti ad assicurargli il normale uso dell’ appartamento. GLI ARRETRATI ISTAT NO, TUTTO L’ ADEGUAMENTO SI’ Il proprietario di una casa uso abitazione, affittata a equo canone, non ha mai aggiornato l’ affitto con l’ indice Istat. Puo’ pretendere ora la somma complessiva con tutte le variazioni precedenti? Lettera firmata, Pisa La sentenza della Corte di Cassazione (Sezioni Unite numero 1442.95) esclude la possibilita’ di chiedere retroattivamente il pagamento degli aumenti di canone a fronte di tardive applicazioni degli indici di adeguamento o aggiornamento. Il locatore, pero’ , quando decide di avvalersi della possibilita’ di aggiornamento del canone, potra’ applicare tutti gli indici Istat precedenti, sempre che richieda il pagamento a partire dalla data della sua richiesta, senza arretrati. AMMINISTRATORE PUO’ INTERVENIRE NELLE LITI MA IL SUO E’ SOLO UN PARERE L’ amministratore non intende intervenire in diatribe private tra condomini, nemmeno quando viene violato il regolamento nell’ uso delle parti comuni. E’ giusto? Luigia Saibene, Milano Il regolamento condominiale citato dalla lettrice non limita l’ intervento dell’ amministratore alle sole parti comuni, ma si riferisce anche alle proprieta’ individuali. E’ , pero’ , opportuno precisare che l’ intervento dell’ amministratore, ai fini della valutazione di comportamenti vietati dal regolamento condominiale, costituisce un mero parere, che non e’ decisivo ai fini della soluzione di una eventuale controversia. TABELLE MILLESIMALI PER RIFARE I CONTEGGI ACCORDO UNANIME O IL GIUDICE Nel nostro condominio sono state apportate col tempo alcune modifiche: ora ci sono tre piani in piu’ e probabilmente le tabelle millesimali non sono state adeguate. Cosa si puo’ fare? Lettera firmata, Milano Alcuni condomini hanno modificato la destinazione d’ uso del sottotetto e non vogliono che siano modificate le tabelle millesimali. Ga. Ri, Cernusco s.N. Nel mio palazzo tutti gli altri condomini hanno realizzato una veranda guadagnando 11 metri quadrati in piu’ di superficie. E’ regolare? E i millesimi? Lettera firmata, Napoli Dopo aver ampliato casa mia, ho proposto la revisione delle tabelle millesimali a mie spese. Ma un condomino ha avviato una causa civile (che ha perso) chiedendo un risarcimento per una presunta sopraelevazione. Ora penso che l’ assemblea proporra’ la revisione delle tabelle. Cosa devo fare? C. Mario De Luca, Messina La revisione delle tabelle, se non e’ concordata all’ unanimita’ , puo’ essere richiesta al giudice. Vanno chiamati in causa tutti i proprietari, a patto che le modifiche lamentate abbiano provocato una alterazione rilevante fra i valori delle singole unita’ immobiliari (articolo 69 delle disposizioni di attuazione del Codice civile). Resta pero’ il fatto che se la modifica della destinazione d’ uso degli immobili e’ vietata dal regolamento, il condominio e i condomini possono pretendere l’ osservanza del regolamento, indipendentemente dalla presentazione della domanda di condono edilizio. La spesa per la revisione delle tabelle, una volta che questa sia stata deliberata all’ unanimita’ , puo’ essere posta a carico di tutti i condomini o solo di quelli che hanno causato la modifica. Nel caso segnalato da Napoli, il nostro lettore fara’ bene, una volta deliberata la revisione, ad accollarsi la relativa spesa; in caso contrario, infatti, il condominio potrebbe citarlo nuovamente in Tribunale. ASSEMBLEA IL PRESIDENTE? SOPRATTUTTO EDUCATO Puo’ il presidente dell’ assemblea zittire in malo modo i condomini che fanno domande? Quali sono i suoi compiti? Francesco Brambilla, Milano La nomina del presidente dell’ assemblea di condominio non e’ prevista da alcuna disposizione. Di fatto, pero’ , l’ assemblea normalmente designa un presidente, allo scopo di conferire ordine agli interventi; di conseguenza se l’ assemblea ritiene che il presidente abbia oltrepassato i confini della buona educazione, puo’ , con una mozione d’ ordine, revocarlo e sostituirlo nel corso della stessa seduta. Tra le mansioni del presidente, in collaborazione con il segretario, c’ e’ anche la fedele e meticolosa verbalizzazione dei lavori svolti. Non rientra, invece, tra i suoi poteri, quello di zittire il condomino che legittimamente chieda spiegazioni sul rendiconto dell’ amministratore, a meno che l’ intervento non sia pretestuoso o di mero disturbo. COMPRAVENDITE ACQUISTARE SULLA CARTA: I DOVERI DEL MEDIATORE Presso un’ agenzia immobiliare (in franchising) ho sottoscritto la proposta di acquisto di un appartamento di nuova costruzione di proprieta’ di una societa’ . Sulla proposta era esclusa l’ esistenza di ipoteche e ho versato una caparra con assegno intestato all’ agenzia. Poi ho scoperto che c’ era un’ ipoteca e, quando ormai avevo pagato tutto, sempre con la mediazione e l’ assistenza (sic!) dell’ agente, ho dovuto sborsare un’ altra decina di milioni perche’ l’ amministratore dell’ immobiliare al momento del rogito non era in grado di estinguerla. Posso rivalermi sull’ agente e non pagare almeno la mediazione? Che cosa succede se l’ immobiliare fallisce entro due anni dal rogito? Paola Secchi, Milano Dalla lettera non si rilevano elementi che possano far ritenere una responsabilita’ giuridica del mediatore e tanto meno della catena di negozi. A meno che non si possa provare che il mediatore era fin dall’ inizio consapevole della incapacita’ del venditore di far fronte alle proprie obbligazioni. In caso di fallimento del venditore, il curatore puo’ agire chiedendo la revoca della vendita, se questa e’ stata effettuata nei due anni antecedenti alla dichiarazione di fallimento e se vi e’ una sproporzione notevole tra il valore del bene venduto e quello del prezzo pagato. RISPARMIO ENERGETICO COIBENTAZIONE, LE MAGGIORANZE RICHIESTE E’ legittima una delibera condominiale che addebita esclusivamente a me il costo della coibentazione del solaio? L’ intervento e’ stato effettuato per evitare sbalzi termici nel mio appartamento. Antonio Poma, Milano La coibentazione degli edifici, che consenta pero’ un risparmio di energia non inferiore al 20% e che sia effettuata secondo le regole tecniche disposte dalla legge 10.91, puo’ essere approvata dall’ assemblea con una maggioranza dei soli millesimi (almeno 501) senza necessita’ della maggioranza del numero dei condomini. Se pero’ questa maggioranza non viene raggiunta, l’ amministratore non puo’ effettuare l’ intervento di coibentazione dello stabile. La delibera condominiale per contro puo’ anche decidere che la coibentazione venga effettuata a cure e spese di chi ne abbia interesse e ne tragga vantaggio. La decisione presa dal condominio del nostro lettore, quindi, appare del tutto legittima. Brutte grane per il condominio quando uno dei partecipanti (societa’ o impresa individuale) fallisce. In questi casi, infatti, gli altri comproprietari rischiano di dover anticipare le spese rimaste insolute. E nei casi piu’ gravi devono addirittura pagarle in via definitiva. Ma vediamo come bisogna comportarsi. LA RESPONSABILITA’ . L’ appartamento viene acquisito dal fallimento assieme agli altri beni. E in attesa della vendita all’ asta, l’ interlocutore del condominio diventa il curatore della procedura. A lui vanno trasmessi gli avvisi di convocazione dell’ assemblea ed e’ il curatore che puo’ esprimere il voto. LE VECCHIE SPESE. Tutte le rate scadute fino alla data di dichiarazione del fallimento rientrano nel passivo. L’ amministratore, come tutti gli altri creditori, deve pertanto presentare istanza di ammissione. Ma attenzione: i crediti del condominio non sono tra quelli privilegiati. Il recupero, quindi, e’ assai difficile o richiede tempi molto lunghi. Gli altri condomini sono pertanto obbligati a coprire di tasca propria il buco lasciato dal condomino fallito costituendo un fondo speciale dal quale l’ amministratore attingera’ . LE NUOVE SPESE. Le rate che scadono successivamente alla dichiarazione di fallimento devono essere pagate con precedenza rispetto a qualsiasi altro credito (rientrano, infatti, tra i costi della procedura). In questo caso il rimborso e’ garantito: l’ immobile verra’ venduto all’ asta e il ricavato sara’ utilizzato prioritariamente per il pagamento delle spese dirette della procedura fallimentare. L’ amministratore deve presentare domanda di pagamento al curatore. E nel caso che questi non si attivi, al giudice delegato al fallimento. LA LIQUIDITA’ . Quando la procedura fallimentare e’ dotata di liquidita’ , le spese condominiali vengono pagate di volta in volta dal curatore sulla base delle richieste dell’ amministratore. Quando, invece, bisogna vendere l’ immobile ci vogliono tempi piu’ lunghi. Cosi’ gli altri condomini dovranno coprire provvisoriamente i buchi creati dal fallito. Questa procedura vale anche nel caso segnalato dal signor Paolo Bandera di Canneto sull’ Oglio. FRANCO CASARANO

Golinucci Paolo, Casarano Franco, Palmieri Germano, Tortorici Gian Vincenzo

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(30 settembre 1995) – Corriere della Sera

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Casa, uno scudo per l’ estate

Partire tranquilli per le ferie, senza l’ assillo dei soliti ignoti. Ma per difendere la casa quale sistema di sicurezza installare? Ed e’ opportuno accoppiarlo a una buona polizza? Insomma, quanto costa garantirsi la massima tranquillita’ ? Di fronte all’ aumento dei furti (passati dalle 52 mila denunce del ‘ 73 alle 147 mila del ‘ 94) c’ e’ chi preferisce trasformare l’ appartamento in un fortino, con cellule fotoelettriche, porte blindate e vetri antisfondamento. Aggiungendo, per maggiore tranquillita’ , anche una bella polizza. Salvo, poi, rendersi conto che non copre tutti i danni subiti. Ecco allora un panorma aggiornato di quello che offre il mercato, per fare la scelta piu’ adatta alle vostre esigenze. LA SICUREZZA I sistemi di sicurezza si distinguono in “passivi” e “attivi”: i primi si oppongono ai tentativi di intrusione (ad esempio la porta e le finestre blindate). Gli attivi, invece, sono in grado di rilevare la presenza di intrusi dando l’ allarme con una sirena, un lampeggiatore o collegandosi con istituti privati di vigilanza. PORTA BLINDATA Al primo posto fra i sistemi passivi c’ e’ l’ ormai indispensabile porta blindata. Dall’ ingresso principale, infatti, avviene piu’ della meta’ dei furti. Una buona porta blindata deve essere montata su tre cardini, in un telaio metallico; lo spessore della lamiera esterna non deve essere inferiore a un millimetro e mezzo o due; all’ interno devono essere montate delle apposite traverse sagomate. La serratura, con chiavistelli a espansione multipla in modo da bloccare in piu’ punti la porta al telaio, deve essere protetta con una lastra di acciaio al manganese non perforabile. Sempre all’ interno della porta, poi, vengono messe almeno tre cerniere antisfilamento, per evitare l’ asportazione di porta e telaio. Attenzione: la porta deve essere ancorata al muro in modo solido e profondo. Insomma, fra telaio, controtelaio e parete non devono esserci spazi nel quale introdurre arnesi da scasso, quindi se il muro e’ di mattoni forati occorre rinforzarlo. Costi. Esistono quattro classi di porte blindate. Per avere una buona qualita’ non si potra’ spendere meno di un milione e mezzo, oltre al costo dell’ installazione che si aggira intorno alle 200 mila lire. FINESTRE Sono il secondo punto debole della casa. Grazie alle nuove tecniche di fabbricazione dei vetri, pero’ , si sono fatte piu’ impenetrabili. Una semplice finestra puo’ diventare difficile da rompere con l’ installazione di un vetro blindato stratificato. Ci sono poi i vetri antivandalismo che sono costituiti da almeno tre lastre di cristallo temperato fra le quali viene inserito un foglio in materiale plastico trasparente. Accoppiando lastre di cristallo temperato a lastre di vetro sintetico e aumentando lo spessore oltre i 23 millimetri i vetri delle nostre finestre saranno inattaccabili anche dai proiettili. Anche qui bisogna fare attenzione alla profondita’ e alla robustezza delle cornici dei vetri (devono avere almeno lo spessore di 2 centimetri) nonche’ all’ attacco fra vetro e telaio e fra telaio e muro. Sono questi i punti critici, sui quali fanno leva i ladri. Costi. Per un buon vetro antisfondamento si parte dalle 700 mila lire per finestra. Mentre per il telaio si va dalle 300 mila lire in su. TAPPARELLE Per rendere piu’ sicure le finestre o l’ ingresso del garage, si possono rinforzare le normali tapparelle con ganci da fissare al suolo. Oppure si puo’ ricorrere alle tapparelle antisfondamento, molto piu’ robuste delle normali. In questo caso per sollevarle bisognera’ servirsi di un motorino. Costi. Il prezzo dei ganci si aggira intorno alle 50 mila lire. Per le tapparelle antisfondamento tutto dipende dallo spessore: il costo al metro quadrato varia dalle 65 alle 400 mila lire. Mentre per la messa in opera ci vogliono dalle 80 alle 250 mila lire. Quanto al motorino, il costo dipende dal peso e dalla potenza e, a seconda del modello scelto puo’ anche quadruplicare: si va dalle 400 mila lire al milione e 800 mila. ————————- PUBBLICATO —————————— SICUREZZA 3 I CONTRATTI DA SCEGLIERE PER NON RESTARE DELUSI TITOLO: Polizze, se il danno e’ coperto a meta’ – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – Nel timore che l’ antifurto faccia cilecca si possono limitare i danni con un’ assicurazione. Ecco che cosa prevedono le polizze contro i furti. La copertura assicurativa e’ prestata “a valore intero” o “a primo rischio assoluto”. Nel primo caso devono essere inventariati e quindi assicurati i beni esistenti in casa per la somma totale del loro valore. Nel secondo viene assicurata (e quindi risarcita) una cifra inferiore stabilita da chi compra la polizza. PRIMO RISCHIO ASSOLUTO E la formula preferita perche’ e’ possibile assicurare solo cio’ che si pensa potrebbe essere rubato piu’ facilmente: cioe’ il televisore, un vaso, un tappeto, l’ argenteria e non la libreria o l’ armadio a muro. La compagnia risarcira’ il furto fino alla somma prevista dalla polizza indipendentemente dal valore che le cose assicurate hanno al momento del furto. LA PROPORZIONALE Il “primo rischio assoluto” evita l’ applicazione della cosidetta “proporzionale” prevista, invece, dalla polizza “a valore intero”. La regola proporzionale prevede che se si e’ assicurati per 50 milioni, mentre il valore dei beni in casa e’ superiore, il risarcimento per il furto sara’ proporzionale alla percentuale dei beni assicurati. Esempio: assicurati per 50 milioni ma i beni ne valgono 100, sara’ rimborsato solo il 50% di cio’ che e’ stato rubato. MANCATO RISARCIMENTO L’ assicuratore risarcisce il furto se il ladro si e’ introdotto in casa violando le difese esterne (porte, finestre, muri) con scasso, sfondamento, uso di chiavi false eccetera. Se la zingarella, alla quale abbiamo aperto la porta per farci leggere la mano, ruba soldi e gioielli, addio assicurazione. Inoltre non vengono risarciti i danni da furto se questo viene commesso con dolo o colpa grave dell’ assicurato, delle persone che abitano con lui o dei suoi dipendenti. E possibile, avendo installato un sistema di allarme, ottenere uno sconto sui premi da pagare. Ma attenzione, se al momento del furto l’ impianto, per qualsiasi ragione non entra in funzione, l’ assicurazione ridurra’ il risarcimento. CHI PAGA DI PIU’ Particolari accorgimenti sono richiesti a chi abita al primo o all’ ultimo piano di un palazzo o se le aperture dei locali sono situate a meno di 4 metri dal suolo, dall’ acqua o da ripiani accessibili dall’ esterno (scale, terrazze, tettoie). In questi casi, di solito gli assicuratori richiedono: serramenti e tapparelle antisfondamento o inferriate ancorate al muro. Per questo, prima di stipulare la polizza, e’ meglio far verificare dall’ assicuratore lo stato di porte e finestre. IN VACANZA E una clausola della polizza cui fare attenzione. Perche’ la copertura assicurativa puo’ cessare dopo un certo numero di giorni dal momento in cui si lascia disabitata la casa di residenza. Di solito termina dopo 15 giorni per i beni piu’ preziosi e dopo due mesi per il resto. QUANTO COSTA Con la formula “a primo rischio assoluto” il premio annuale da pagare varia da 25 a 35 mila lire per ogni milione assicurato. A esempio per 10 milioni si paga dalle 250 alle 350 mila lire. Se in casa si tengono soldi, gioielli, pellicce o altri preziosi, il risarcimento avverra’ solo fino all’ ammontare di una cifra fissa (esempio 10 milioni) anche se la somma assicurata e’ superiore. Il risarcimento aumenta se i beni sono custoditi in cassaforte. Scegliendo, invece, una polizza a “valore intero” il costo scende tra 6 e 18.000 lire a milione. ————————- PUBBLICATO —————————— SICUREZZA 2 IL COLLEGAMENTO CON ISTITUTI DI VIGILANZA TITOLO: Per far scattare l’ allarme – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – Se porte blindate e vetri rinforzati non bastano, ci si puo’ affidare a un sistema antifurto: una volta individuata la presenza del ladro, suonano le sirene e l’ allarme scatta anche nell’ istituto di vigilanza incaricato. Ecco vantaggi e costi da affrontare. SISTEMI PERIMETRALI Normalmente sono piazzati su porte e finestre. Come sono fatti? Un contatto e un magnete che fanno scattare l’ allarme quando vengono separati. Quelli incassati nel serramento sono meno attaccabili. Costi. Circa 10 mila lire per ogni punto da proteggere solo di materiale. SISTEMI VOLUMETRICI Proteggono il volume interno della stanza (o di una parte) e si distinguono, a seconda delle tecnologie usate, in sistemi a raggi infrarossi, a microonde e a ultrasuoni. A raggi infrarossi. Rilevano le minime variazioni di temperatura (occorre molta cura nell’ installazione) all’ interno di un ambiente e quindi la presenza di un corpo “vivo”. Ogni apparecchio puo’ coprire 50 metri o puo’ creare una sorta di pannello davanti al bene prezioso da proteggere (quadro, cassaforte, eccetera). Costi. Variano dalle 250 alle 300 mila lire per ogni punto di contatto. A microonde. Emettono radiazioni elettromagnetiche ad altissima frequenza che incontrando un ostacolo fermo ritornano indietro con lo stesso valore. Se, invece, l’ impatto e’ con un ostacolo in movimento (l’ intruso), l’ onda elettromagnetica di ritorno ha un valore diverso e’ fa scattare l’ allarme. La copertura per ogni punto installato e’ di 10 15 metri in lunghezza e di 5 10 in larghezza e altezza. Costi. Dalle 300 alle 400 mila lire per punto installato. A ultrasuoni. Per rivelare la presenza di corpi in movimento il sistema utilizza gli ulrtrasuoni invece di onde elettromagnetiche, offrendo una copertura analoga. Costi. Dalle 300 alle 400 mila lire per ogni punto installato. LA SIRENA E il piu’ semplice dei sistemi di segnalazione, ma anche il piu’ inutile. Difficilmente, infatti, chi sente una sirena chiama la polizia. Il proliferare di antifurti “rumorosi” su macchine e case e’ ormai sentito solo come un disturbo per la quiete pubblica (costo: 200 mila lire di listino). LA CENTRALINA Tutti i sensori che presidiano la sicurezza di una casa (all’ interno ma anche in giardino o sul muro di cinta) devono fare capo a una centralina in grado di attivare i sistemi di allarme. La soluzione piu’ sicura e’ di collegare l’ impianto a un istituto di sorveglianza privato (non e’ piu’ possibile attivare direttamente i servizi pubblici di pronto intervento). Il collegamento coi vigilantes puo’ avvenire via radio o via cavo. Di recente Telecom Italia ha attivato la rete Argotel che permette di utilizzare la linea telefonica per trasmettere l’ allarme e per inviare contemporaneamente messaggi preregistrati a piu’ nominativi scelti dal proprietario. Costi. Un combinatore telefonico (e’ la nostra centralina) che al minimo segnale trasmettera’ l’ allarme costa 600 800.000 lire. L’ istallazione di un ponte radio si aggira intorno alle 200 300 mila lire. E poi, oltre alle spese per l’ apparecchio elettronico, c’ e’ da aggiungere il costo per l’ abbonamento ad istituti di vigilanza privata che varia dalle 80 alle 160 mila lire mensili. ————————- PUBBLICATO —————————— TITOLO: Piu’ caro proteggere la villa – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – L’ installatore di sistemi antifurto e’ tenuto a rispettare le normative Cei 79 e le disposizioni della legge 46.90. Inoltre sarebbe meglio rivolgersi ad aziende con la certificazione Imq (e’ il marchio di sicurezza). A maggior ragione la specializzazione e’ necessaria quando la casa da proteggere e’ isolata e, oltre ai normali sistemi anti intrusione, va progettato anche un impianto di protezione esterno. Un sistema perimetrale, formato da barriere a microonde o a raggi infrarossi (interrato o sulle recinzioni), puo’ essere messo in funzione anche quando si sta in giardino. Naturalmente i costi aumentano a seconda della dimensione del perimetro o delle zone da “isolare”. Escludendo scavi e grandi opere murarie, la spesa per proteggere anche l’ esterno di una villa puo’ aumentare tra gli 8 e i 15 milioni rispetto al solo sistema di allarme per locali, porte e finestre che costa 10 17 milioni. ————————- PUBBLICATO —————————— TITOLO: Che cosa bisogna fare quando si e’ presi di mira – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – Firmata la polizza, la copertura assicurativa contro il furto entra subito in azione. Quanto ai beni da proteggere, gran parte delle polizze furto non richiedono un elenco minuzioso degli oggetti definiti genericamente “contenuto domestico”. Meglio verificare pero’ se c’ e’ la clausola “valore a nuovo”, in modo da garantirsi il risarcimento del bene rubato al prezzo di riacquisto e non commerciale. Per oggetti d’ arte o da collezione, invece, spesso e’ chiesto l’ elenco con una stima preventiva del loro valore. Se i soliti ignoti hanno colpito, occorre comunicare all’ assicurazione la dinamica dei fatti e inviare una lista delle cose sottratte allegando la denuncia. Da qui scatta il momento piu’ conflittuale tra compagnia e assicurato. Per la stima e la liquidazione del danno, il perito dell’ assicurazione deve verificare, a posteriori, l’ esistenza, la qualita’ e la quantita’ delle cose rubate. Un consiglio: fotografate gli oggetti di maggior valore e conservate ricevute d’ acquisto e garanzie, saranno utili per provare, una volta subito il furto, la loro esistenza.

Golinucci Paolo, Giannice Gabriella, Lawendel Andrea

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(8 luglio 1995) – Corriere della Sera

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Mutui e polizza, una buona accoppiata

La casa? Nuova e con il paracadute. Chi acquista un appartamento ricorrendo al mutuo deve stipulare obbligatoriamente una polizza contro l’ incendio. Si tratta di una garanzia che permette, in caso di incidente, di ottenere dall’ assicurazione un rimborso pari al costo di ricostruzione dell’ immobile sul quale è stata accesa un’ ipoteca e di estinguere così il debito con la banca. Una protezione, insieme all’ eventuale polizza sulla vita, che però fa lievitare i costi del prestito. Ma è meglio accettare il pacchetto completo (prestito più polizza) offerto dalla banca o è preferibile far da sé? E cioè rivolgersi alla propria compagnia di fiducia e stipulare in proprio la copertura assicurativa? La banca, infatti, non può imporre la propria polizza. Anche se, non si può negare, gli istituti propongono soluzioni estremamente convenienti (si vedano le tabelle). INCENDIO – La prima polizza con cui chi stipula un mutuo deve fare i conti è quella contro l’ incendio dell’ abitazione. Una formula che, in genere, prevede altre garanzie quali il fulmine, l’ esplosione, lo scoppio. Viene chiesta obbligatoriamente dalla banca all’ erogazione del prestito. Il motivo? Proteggere l’ immobile ottenuto in garanzia. Se non accetta quella proposta dalla banca, il mutuatario deve presentare all’ erogazione del finanziamento una specifica polizza con l’ apposita clausola di vincolo in favore della banca. In pratica, nel caso di un incidente che distrugga l’ appartamento, prima di rimborsare i danni al mutuatario l’ assicurazione deve ricevere il benestare dalla banca; la compagnia, inoltre, deve informare l’ istituto di credito nel caso in cui il sottoscrittore non paghi il premio, rendendo inefficace la copertura assicurativa. In caso d’ incidente la compagnia rimborsa il cliente che può continuare a pagare le rate del mutuo o decidere di estinguerlo. Ma in certe soluzioni è possibile che la banca reclami per sé un importo pari alla quota del prestito non ancora rimborsato. E’ bene, quindi, leggere con attenzione le clausole del contratto. Non è sempre facile capire quanto costa la polizza. Spesso, infatti, la banca inserisce la copertura contro l’ incendio come costo una tantum nelle spese per l’ accensione del mutuo, senza altri oneri aggiuntivi. Purtroppo l’ Abi, l’ Associazione bancaria italiana, non ha ancora fatto chiarezza su questo punto importante: è una spesa obbligatoria, quindi va inserita tra le voci che compongono l’ Isc, l’ indice sintetico di costo, o il Taeg (Tasso annuo effettivo globale) per un facile confronto tra i mutui offerti dalle varie banche. Tanto più che vi sono alcuni istituti, come SanPaolo Imi, Bipop-Carire e CariBologna, che offrono la copertura assicurativa gratuitamente (il costo rientra nelle spese del mutuo). Altre garanzie accessorie coprono dai danni derivanti da eventi atmosferici (trombe d’ aria, uragani) e atti vandalici e dolosi. Banca Woolwich, Banca di Brescia e Divisione Mutui sono le sole fra gli istituti esaminati, che offrono persino la copertura contro i rischi di catastrofi (terremoto e alluvioni). Prima di firmare il contratto occorre fare attenzione anche alla forma di assicurazione proposta. Per avere una vera protezione dell’ immobile è bene che il rimborso sia pari al valore di ricostruzione «a nuovo», quindi con il prezzo d’ acquisto indicizzato al costo della vita. Se invece la polizza assicura un rimborso decrescente, pari al debito residuo del mutuo (che si riduce anno dopo anno), l’ unico a essere tranquillo è l’ istituto di credito (come nel caso di Banca Woolwich e Divisione Mutui) che in caso di incendio otterrà il risarcimento della parte di capitale non rimborsato. In questo caso, il mutuatario potrebbe trovarsi nei pasticci, poiché non deve più pagare il mutuo, ma non ha diritto ad altro indennizzo per la ricostruzione del fabbricato. I COSTI – Nella tabella abbiamo riportato le condizioni delle polizze offerte dalle banche a chi chiede un mutuo di 15 anni per l’ acquisto di una casa. Il premio indicato è quello previsto per ogni 100.000 euro di valore dell’ immobile. La spesa minima va dai 102 euro di Banca Intesa ai 600 euro del Banco di Brescia per arrivare ai 631 euro della proposta di Deutsche Bank (che, però, è calcolata al metro quadrato, indipendentemente dal valore dell’ immobile). Il costo della polizza, in genere, è da versare per intero alla stipula del mutuo (una una tantum di cui è bene tener conto preventivando le spese da sostenere). Mentre in alcuni casi (Banco Brescia e Deutsche Bank) è previsto il pagamento di un premio annuo. La spesa, quindi, viene dilazionata nel tempo: si va da un minimo di 6,83 a un massimo di 42,13 euro l’ anno per ogni 100.000 euro assicurati. CONVENIENZA – La conclusione di questo confronto è che le polizze contro l’ incendio, il fulmine e lo scoppio dell’ appartamento acquistato con il mutuo offerte dalle banche, sono quasi sempre più convenienti rispetto a quelle proposta da agenti e broker. Le polizze tradizionali, infatti, costano dai 25 ai 70 euro l’ anno per ogni 100.000 euro di valore assicurato dell’ immobile a seconda del pacchetto di garanzie scelto. I prodotti acquistati al di fuori degli istituti, però, possono essere più completi: possono essere arricchiti, ad esempio, con coperture per i danni da rottura tubazioni e le relative spese di ricerca del guasto, dai danni all’ impianto ed apparecchi elettrici ed elettronici per corto circuito, all’ arredamento derivanti da un furto e, infine, della responsabilità civile nei confronti dei vicini di casa e delle persone che frequentano l’ abitazione. Paolo Golinucci

Golinucci Paolo

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(2 febbraio 2004) – Corriere Economia

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Protezione anti-crac: non si vede ma ora c’ è

Da tre mesi è in vigore la legge «salva-acquirenti» che riduce i rischi di chi compera casa dal costruttore. In sostanza, ora ci sono più garanzie in caso di fallimento dell’ impresa, perché tutti i pagamenti effettuati dal cliente devono essere coperti da fideiussione, anche se purtroppo il più delle volte l’ impegno resta sulla carta. Banche e assicurazioni, infatti, spesso sono restie a dare copertura ai costruttori, le cui società molte volte sono patrimonialmente poco solide. Risultato: diverse imprese continuano a vendere senza essere assicurate. È un problema non da poco, visto il dato-choc diffuso dalla Borsa immobiliare di Milano: sono 27.269 le aziende edili italiane in stato fallimentare, iscritte al registro delle imprese al secondo trimestre 2005. È importante dunque verificare, all’ atto dell’ acquisto, che l’ impresa si sia adeguata al decreto legislativo 122/05, entrato in vigore il 21 luglio e importante per due punti. Il primo è l’ obbligo di fideiussione (bancaria o assicurativa) a garanzia delle somme versate dall’ acquirente, in tutte le fasi del contratto: dal compromesso all’ atto definitivo di compravendita. Il secondo punto è l’ assicurazione decennale sui vizi di costruzione – valida a partire dalla fine dei lavori – a copertura dei danni materiali e diretti all’ immobile. Sono compresi i danni a terzi, derivanti da rovina totale o parziale o da gravi difetti costruttivi. Nel primo caso, il costruttore è in sostanza obbligato, pena nullità del contratto, a prestare fideiussione bancaria o assicurativa sugli anticipi versati da chi acquista. La compagnia rimborserà tali somme in caso di «situazione di crisi» del costruttore: pignoramento, fallimento, concordato preventivo, stato di insolvenza, liquidazione coatta, amministrazione straordinaria. La seconda garanzia è una polizza assicurativa che il costruttore deve contrarre e consegnare all’ acquirente al rogito per la copertura dei danni derivanti da rovina o gravi difetti dell’ immobile. Non tutte le case attualmente in costruzione sono soggette a questi due vincoli: solo quelle il cui titolo abilitativo (cioè il permesso di costruire o la denuncia d’ inizio attività) sia stato richiesto dopo il 21 luglio. Per chi invece si trova già con problemi di insolvenza del costruttore, il decreto ha istituito un fondo di solidarietà, a carico dei costruttori (pari al 4 per mille di ciascuna fideiussione). L’ acquirente ne ha diritto in caso di insolvenza del costruttore, con perdita delle somme versate o di altri beni, trasferiti al costruttore come corrispettivo per l’ acquisto o l’ assegnazione dell’ immobile da costruire. Il mancato decollo della riforma è anche dovuto al problema costi. Le coperture vengono a costare dall’ 1,5% al 4% del valore di un immobile. Una spesa che molte imprese non riescono a sostenere e che potrebbe essere scaricata sulle spalle degli acquirenti. PAOLO GOLINUCCI

Golinucci Paolo

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(31 ottobre 2005) – Corriere Economia