La competizione e’ sui costi. Come si puo’ vedere dalle tabelle delle pagine precedenti, banche e finanziarie offrono mutui che alle volte hanno l’ importo della rata uguale. Non solo, capita che anche l’ indicizzazione scelta segua gli stessi parametri. Cosi’ tenendo conto che la parcella del notaio e’ costante per tutti, sono solo le cifre chieste per istruire la pratica e per pagare il tecnico che fa la perizia sull’ immobile acquistato a fare la differenza (vedi box di pagina 4). Altro punto di concorrenza e’ l’ assicurazione della casa contro gli incendi: puo’ variare a seconda della compagnia scelta, alle volte appartiene allo stesso gruppo, e degli accordi raggiunti. L’ assicurazione contro gli incendi e’ obbligatoria e, tra gli istituti esaminati, solo la Cassa di Risparmio di Verona, Vicenza, Belluno e Ancona la offre gratuitamente. Comunque anche il S. Paolo di Torino e Ucb Credicasa nel pacchetto offrono l’ assicurazione senza costi aggiuntivi. Nella tabella il costo di un mutuo da 100 milioni con un’ ipoteca iscritta per 150 milioni. Quanto all’ assicurazione, e’ stato riportato il costo della polizza contro gli incendi offerta dalla banca. CHE COSA COMPRENDE LA TABELLA E CHE COSA E’ ESCLUSO A Spese dichiarate per l’ istruttoria e la perizia sull’ immobile da prendere in garanzia. B Esclusa la parcella del notaio, si tratta della tassa per l’ archivio notarile e dell’ imposta sostitutiva dello 0,25% sul capitale erogato da una banca. Per quanto riguarda una finanziaria, invece, e’ compresa l’ imposta del 2% sull’ importo dell’ ipoteca (ipotizzata in 150 milioni),oltre ai bolli e alla tassa registro (e’ escluso lo 0,50% sull’ importo dell’ ipoteca se c’ e’ una fidejussione). Nei costi delle finanziarie ci sono anche quelli per la cancellazione dell’ ipoteca (escluso il notaio), in banca l’ operazione e’ esente. C Il costo della perizia e’ a parte D Il costo dell’ assicurazione e’ a parte E In percentuale sul valore di ricostruzione dell’ immobile F Premio unico anticipato ————————- PUBBLICATO —————————— TITOLO: Per chi perde il posto – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – Ci si puo’ assicurare il pagamento del mutuo anche perdendo il posto. Grazie a un accordo, per ora limitato alla Liguria, tra il sindacato inquilini Sunia e la Nikols, il lavoratore dipendente che ha acquistato casa con un mutuo, nel caso fosse messo in cassa integrazione o addirittura licenziato, puo’ contare sull’ assicurazione che gli paga per un massimo di tre anni le rate. Il tetto e’ di 60 milioni e la polizza per 10 anni, costa 3.850.000 (morte e invalidita’ ). Senza costi aggiuntivi il S. Paolo di Torino offre Assidomus, una polizza che rimborsa alla banca il capitale in caso di morte del titolare del mutuo o di sua invalidita’ permanente superiore al 50%. Mentre la soluzione offerta da Ucb Credicasa copre il decesso per infortunio, l’ invalidita’ totale da infortunio o malattia, l’ inabilita’ temporanea al lavoro (massimo sei mesi). ————————- PUBBLICATO —————————— QUANTO SI SPENDE PER LE COPERTURE ASSICURATIVE CHE TI RIPARANO DAI GUAI TITOLO: Famiglia piu’ serena con la polizza vita – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – Anche il mutuo si assicura. Per proteggere la casa da fatti accidentali, quali l’ incendio, oppure per garantire la restituzione del debito in caso di morte o grave invalidita’ del sottoscrittore. Un paracadute, alle volte obbligatorio, che fa lievitare i costi complessivi del prestito. L’ incendio. La prima polizza con cui chi stipula un mutuo fa conoscenza e’ quella contro i danni provocati all’ abitazione da incendio, fulmine, esplosione o scoppio. Viene chiesta obbligatoriamente dalla banca all’ erogazione del prestito. Il motivo? Proteggere l’ immobile in garanzia. I costi. La copertura dell’ abitazione, per i soli rischi d’ incendio, fulmine, scoppio, normalmente chiesti dalla banca o dalla finanziaria, costa in media 200 lire per ogni milione assicurato all’ anno. Ad esempio, per un’ abitazione del valore di 300 milioni, si pagano 60.000 lire all’ anno. Se si estendono le garanzie . quali i danni provocati dalla rottura di tubi, da eventi atmosferici, cortocircuiti o atti vandalici . il costo della polizza puo’ salire fino a 500 lire per ogni milione assicurato. Fisco, appeal ridotto. La riduzione della detrazione fiscale al 22% sia per gli interessi passivi (per la prima casa il risparmio massimo e’ di 1.540.000 all’ anno) sia per la polizza vita (550.000 lire l’ anno) ha frenato la crescita nel nostro Paese degli endowment mortgage, prodotti a larga diffusione nel Regno Unito. Il vantaggio di questa formula dipendeva dalla doppia detrabilita’ fiscale: mutui e polizza vita. La soluzione prevede che il sottoscrittore rimborsi alla banca solo gli interessi ma contemporaneamente paga un premio assicurativo. Alla scadenza, il capitale maturato dalla polizza viene girato dalla compagnia alla banca per rimborsare il mutuo. Ora con il ridotto risparmio fiscale l’ endowment costa il 2 2,5% in piu’ del mutuo tradizionale. Il rischio morte. In crescita i pacchetti assicurativi, offerti con soluzioni sempre piu’ sofisticate (vedi box a fianco), che coprono il rischio morte del mutuatario. Nascono per tutelare gli eredi (ma anche chi ha erogato il mutuo) dal danno economico derivante dalla perdita della fonte di reddito della famiglia: in caso di decesso, il debito residuo viene pagato dalla compagnia di assicurazione. La formula piu’ diffusa e’ quella della polizza “temporanea caso morte a capitale decrescente”. Il versamento viene erogato per il numero degli anni di durata del prestito meno cinque. Se il mutuo ad esempio ha durata dieci anni, il premio di polizza si paga per cinque, fermo restando la copertura per l’ intera durata del rimborso. Il capitale assicurato diminuisce di valore ogni anno, seguendo la riduzione del debito residuo. Ad esempio per un mutuo decennale di 100 milioni, il capitale assicurato scende a 90 milioni dopo un anno, a 80 dopo due, e via via scendendo di 10 milioni per anno. Quanto costa. Dallo 0,3% allo 0,8% dell’ importo del mutuo, a seconda dell’ eta’ dell’ assicurato. Nella tabella sono riportati i costi di polizza con capitale decrescente, per diversi importi di mutui decennali e per quattro mutuatari di 30, 35, 40 e 45 anni. Cosi’ per coprire il rischio di morte a fronte di un mutuo decennale di 100 milioni, un trentenne deve pagare per cinque anni 271.000 lire l’ anno e il quarantenne 493.000 lire. ————————- PUBBLICATO —————————— TITOLO: Fallimento in condominio? Ecco chi deve pagare le spese – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – AFFITTI NIENTE EQUO CANONE PER LE DIMORE STORICHE Sono locatario di un appartamento in un vecchio palazzo definito “dimora storica”. L’ appartamento e’ in pessime condizioni, posso chiedere l’ equo canone? Marco Mariani, Roma L’ articolo 26 (lettera d) della legge numero 392 del 27 luglio 1978 esclude espressamente dall’ equo canone gli immobili del tipo indicato dal lettore (categoria catastale A.9, riferita a castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici). Lo stato di degrado in cui versa l’ immobile non ne modifica la categoria catastale. L’ inquilino, comunque, puo’ pretendere dal locatore, ai sensi dell’ articolo 1575 e seguenti del Codice civile, l’ effettuazione di tutti i lavori occorrenti ad assicurargli il normale uso dell’ appartamento. GLI ARRETRATI ISTAT NO, TUTTO L’ ADEGUAMENTO SI’ Il proprietario di una casa uso abitazione, affittata a equo canone, non ha mai aggiornato l’ affitto con l’ indice Istat. Puo’ pretendere ora la somma complessiva con tutte le variazioni precedenti? Lettera firmata, Pisa La sentenza della Corte di Cassazione (Sezioni Unite numero 1442.95) esclude la possibilita’ di chiedere retroattivamente il pagamento degli aumenti di canone a fronte di tardive applicazioni degli indici di adeguamento o aggiornamento. Il locatore, pero’ , quando decide di avvalersi della possibilita’ di aggiornamento del canone, potra’ applicare tutti gli indici Istat precedenti, sempre che richieda il pagamento a partire dalla data della sua richiesta, senza arretrati. AMMINISTRATORE PUO’ INTERVENIRE NELLE LITI MA IL SUO E’ SOLO UN PARERE L’ amministratore non intende intervenire in diatribe private tra condomini, nemmeno quando viene violato il regolamento nell’ uso delle parti comuni. E’ giusto? Luigia Saibene, Milano Il regolamento condominiale citato dalla lettrice non limita l’ intervento dell’ amministratore alle sole parti comuni, ma si riferisce anche alle proprieta’ individuali. E’ , pero’ , opportuno precisare che l’ intervento dell’ amministratore, ai fini della valutazione di comportamenti vietati dal regolamento condominiale, costituisce un mero parere, che non e’ decisivo ai fini della soluzione di una eventuale controversia. TABELLE MILLESIMALI PER RIFARE I CONTEGGI ACCORDO UNANIME O IL GIUDICE Nel nostro condominio sono state apportate col tempo alcune modifiche: ora ci sono tre piani in piu’ e probabilmente le tabelle millesimali non sono state adeguate. Cosa si puo’ fare? Lettera firmata, Milano Alcuni condomini hanno modificato la destinazione d’ uso del sottotetto e non vogliono che siano modificate le tabelle millesimali. Ga. Ri, Cernusco s.N. Nel mio palazzo tutti gli altri condomini hanno realizzato una veranda guadagnando 11 metri quadrati in piu’ di superficie. E’ regolare? E i millesimi? Lettera firmata, Napoli Dopo aver ampliato casa mia, ho proposto la revisione delle tabelle millesimali a mie spese. Ma un condomino ha avviato una causa civile (che ha perso) chiedendo un risarcimento per una presunta sopraelevazione. Ora penso che l’ assemblea proporra’ la revisione delle tabelle. Cosa devo fare? C. Mario De Luca, Messina La revisione delle tabelle, se non e’ concordata all’ unanimita’ , puo’ essere richiesta al giudice. Vanno chiamati in causa tutti i proprietari, a patto che le modifiche lamentate abbiano provocato una alterazione rilevante fra i valori delle singole unita’ immobiliari (articolo 69 delle disposizioni di attuazione del Codice civile). Resta pero’ il fatto che se la modifica della destinazione d’ uso degli immobili e’ vietata dal regolamento, il condominio e i condomini possono pretendere l’ osservanza del regolamento, indipendentemente dalla presentazione della domanda di condono edilizio. La spesa per la revisione delle tabelle, una volta che questa sia stata deliberata all’ unanimita’ , puo’ essere posta a carico di tutti i condomini o solo di quelli che hanno causato la modifica. Nel caso segnalato da Napoli, il nostro lettore fara’ bene, una volta deliberata la revisione, ad accollarsi la relativa spesa; in caso contrario, infatti, il condominio potrebbe citarlo nuovamente in Tribunale. ASSEMBLEA IL PRESIDENTE? SOPRATTUTTO EDUCATO Puo’ il presidente dell’ assemblea zittire in malo modo i condomini che fanno domande? Quali sono i suoi compiti? Francesco Brambilla, Milano La nomina del presidente dell’ assemblea di condominio non e’ prevista da alcuna disposizione. Di fatto, pero’ , l’ assemblea normalmente designa un presidente, allo scopo di conferire ordine agli interventi; di conseguenza se l’ assemblea ritiene che il presidente abbia oltrepassato i confini della buona educazione, puo’ , con una mozione d’ ordine, revocarlo e sostituirlo nel corso della stessa seduta. Tra le mansioni del presidente, in collaborazione con il segretario, c’ e’ anche la fedele e meticolosa verbalizzazione dei lavori svolti. Non rientra, invece, tra i suoi poteri, quello di zittire il condomino che legittimamente chieda spiegazioni sul rendiconto dell’ amministratore, a meno che l’ intervento non sia pretestuoso o di mero disturbo. COMPRAVENDITE ACQUISTARE SULLA CARTA: I DOVERI DEL MEDIATORE Presso un’ agenzia immobiliare (in franchising) ho sottoscritto la proposta di acquisto di un appartamento di nuova costruzione di proprieta’ di una societa’ . Sulla proposta era esclusa l’ esistenza di ipoteche e ho versato una caparra con assegno intestato all’ agenzia. Poi ho scoperto che c’ era un’ ipoteca e, quando ormai avevo pagato tutto, sempre con la mediazione e l’ assistenza (sic!) dell’ agente, ho dovuto sborsare un’ altra decina di milioni perche’ l’ amministratore dell’ immobiliare al momento del rogito non era in grado di estinguerla. Posso rivalermi sull’ agente e non pagare almeno la mediazione? Che cosa succede se l’ immobiliare fallisce entro due anni dal rogito? Paola Secchi, Milano Dalla lettera non si rilevano elementi che possano far ritenere una responsabilita’ giuridica del mediatore e tanto meno della catena di negozi. A meno che non si possa provare che il mediatore era fin dall’ inizio consapevole della incapacita’ del venditore di far fronte alle proprie obbligazioni. In caso di fallimento del venditore, il curatore puo’ agire chiedendo la revoca della vendita, se questa e’ stata effettuata nei due anni antecedenti alla dichiarazione di fallimento e se vi e’ una sproporzione notevole tra il valore del bene venduto e quello del prezzo pagato. RISPARMIO ENERGETICO COIBENTAZIONE, LE MAGGIORANZE RICHIESTE E’ legittima una delibera condominiale che addebita esclusivamente a me il costo della coibentazione del solaio? L’ intervento e’ stato effettuato per evitare sbalzi termici nel mio appartamento. Antonio Poma, Milano La coibentazione degli edifici, che consenta pero’ un risparmio di energia non inferiore al 20% e che sia effettuata secondo le regole tecniche disposte dalla legge 10.91, puo’ essere approvata dall’ assemblea con una maggioranza dei soli millesimi (almeno 501) senza necessita’ della maggioranza del numero dei condomini. Se pero’ questa maggioranza non viene raggiunta, l’ amministratore non puo’ effettuare l’ intervento di coibentazione dello stabile. La delibera condominiale per contro puo’ anche decidere che la coibentazione venga effettuata a cure e spese di chi ne abbia interesse e ne tragga vantaggio. La decisione presa dal condominio del nostro lettore, quindi, appare del tutto legittima. Brutte grane per il condominio quando uno dei partecipanti (societa’ o impresa individuale) fallisce. In questi casi, infatti, gli altri comproprietari rischiano di dover anticipare le spese rimaste insolute. E nei casi piu’ gravi devono addirittura pagarle in via definitiva. Ma vediamo come bisogna comportarsi. LA RESPONSABILITA’ . L’ appartamento viene acquisito dal fallimento assieme agli altri beni. E in attesa della vendita all’ asta, l’ interlocutore del condominio diventa il curatore della procedura. A lui vanno trasmessi gli avvisi di convocazione dell’ assemblea ed e’ il curatore che puo’ esprimere il voto. LE VECCHIE SPESE. Tutte le rate scadute fino alla data di dichiarazione del fallimento rientrano nel passivo. L’ amministratore, come tutti gli altri creditori, deve pertanto presentare istanza di ammissione. Ma attenzione: i crediti del condominio non sono tra quelli privilegiati. Il recupero, quindi, e’ assai difficile o richiede tempi molto lunghi. Gli altri condomini sono pertanto obbligati a coprire di tasca propria il buco lasciato dal condomino fallito costituendo un fondo speciale dal quale l’ amministratore attingera’ . LE NUOVE SPESE. Le rate che scadono successivamente alla dichiarazione di fallimento devono essere pagate con precedenza rispetto a qualsiasi altro credito (rientrano, infatti, tra i costi della procedura). In questo caso il rimborso e’ garantito: l’ immobile verra’ venduto all’ asta e il ricavato sara’ utilizzato prioritariamente per il pagamento delle spese dirette della procedura fallimentare. L’ amministratore deve presentare domanda di pagamento al curatore. E nel caso che questi non si attivi, al giudice delegato al fallimento. LA LIQUIDITA’ . Quando la procedura fallimentare e’ dotata di liquidita’ , le spese condominiali vengono pagate di volta in volta dal curatore sulla base delle richieste dell’ amministratore. Quando, invece, bisogna vendere l’ immobile ci vogliono tempi piu’ lunghi. Cosi’ gli altri condomini dovranno coprire provvisoriamente i buchi creati dal fallito. Questa procedura vale anche nel caso segnalato dal signor Paolo Bandera di Canneto sull’ Oglio. FRANCO CASARANO
Golinucci Paolo, Casarano Franco, Palmieri Germano, Tortorici Gian Vincenzo
Pagina 006/007
(30 settembre 1995) – Corriere della Sera
