Da tre mesi è in vigore la legge «salva-acquirenti» che riduce i rischi di chi compera casa dal costruttore. In sostanza, ora ci sono più garanzie in caso di fallimento dell’ impresa, perché tutti i pagamenti effettuati dal cliente devono essere coperti da fideiussione, anche se purtroppo il più delle volte l’ impegno resta sulla carta. Banche e assicurazioni, infatti, spesso sono restie a dare copertura ai costruttori, le cui società molte volte sono patrimonialmente poco solide. Risultato: diverse imprese continuano a vendere senza essere assicurate. È un problema non da poco, visto il dato-choc diffuso dalla Borsa immobiliare di Milano: sono 27.269 le aziende edili italiane in stato fallimentare, iscritte al registro delle imprese al secondo trimestre 2005. È importante dunque verificare, all’ atto dell’ acquisto, che l’ impresa si sia adeguata al decreto legislativo 122/05, entrato in vigore il 21 luglio e importante per due punti. Il primo è l’ obbligo di fideiussione (bancaria o assicurativa) a garanzia delle somme versate dall’ acquirente, in tutte le fasi del contratto: dal compromesso all’ atto definitivo di compravendita. Il secondo punto è l’ assicurazione decennale sui vizi di costruzione – valida a partire dalla fine dei lavori – a copertura dei danni materiali e diretti all’ immobile. Sono compresi i danni a terzi, derivanti da rovina totale o parziale o da gravi difetti costruttivi. Nel primo caso, il costruttore è in sostanza obbligato, pena nullità del contratto, a prestare fideiussione bancaria o assicurativa sugli anticipi versati da chi acquista. La compagnia rimborserà tali somme in caso di «situazione di crisi» del costruttore: pignoramento, fallimento, concordato preventivo, stato di insolvenza, liquidazione coatta, amministrazione straordinaria. La seconda garanzia è una polizza assicurativa che il costruttore deve contrarre e consegnare all’ acquirente al rogito per la copertura dei danni derivanti da rovina o gravi difetti dell’ immobile. Non tutte le case attualmente in costruzione sono soggette a questi due vincoli: solo quelle il cui titolo abilitativo (cioè il permesso di costruire o la denuncia d’ inizio attività) sia stato richiesto dopo il 21 luglio. Per chi invece si trova già con problemi di insolvenza del costruttore, il decreto ha istituito un fondo di solidarietà, a carico dei costruttori (pari al 4 per mille di ciascuna fideiussione). L’ acquirente ne ha diritto in caso di insolvenza del costruttore, con perdita delle somme versate o di altri beni, trasferiti al costruttore come corrispettivo per l’ acquisto o l’ assegnazione dell’ immobile da costruire. Il mancato decollo della riforma è anche dovuto al problema costi. Le coperture vengono a costare dall’ 1,5% al 4% del valore di un immobile. Una spesa che molte imprese non riescono a sostenere e che potrebbe essere scaricata sulle spalle degli acquirenti. PAOLO GOLINUCCI
Golinucci Paolo
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(31 ottobre 2005) – Corriere Economia
