La casa? Nuova e con il paracadute. Chi acquista un appartamento ricorrendo al mutuo deve stipulare obbligatoriamente una polizza contro l’ incendio. Si tratta di una garanzia che permette, in caso di incidente, di ottenere dall’ assicurazione un rimborso pari al costo di ricostruzione dell’ immobile sul quale è stata accesa un’ ipoteca e di estinguere così il debito con la banca. Una protezione, insieme all’ eventuale polizza sulla vita, che però fa lievitare i costi del prestito. Ma è meglio accettare il pacchetto completo (prestito più polizza) offerto dalla banca o è preferibile far da sé? E cioè rivolgersi alla propria compagnia di fiducia e stipulare in proprio la copertura assicurativa? La banca, infatti, non può imporre la propria polizza. Anche se, non si può negare, gli istituti propongono soluzioni estremamente convenienti (si vedano le tabelle). INCENDIO – La prima polizza con cui chi stipula un mutuo deve fare i conti è quella contro l’ incendio dell’ abitazione. Una formula che, in genere, prevede altre garanzie quali il fulmine, l’ esplosione, lo scoppio. Viene chiesta obbligatoriamente dalla banca all’ erogazione del prestito. Il motivo? Proteggere l’ immobile ottenuto in garanzia. Se non accetta quella proposta dalla banca, il mutuatario deve presentare all’ erogazione del finanziamento una specifica polizza con l’ apposita clausola di vincolo in favore della banca. In pratica, nel caso di un incidente che distrugga l’ appartamento, prima di rimborsare i danni al mutuatario l’ assicurazione deve ricevere il benestare dalla banca; la compagnia, inoltre, deve informare l’ istituto di credito nel caso in cui il sottoscrittore non paghi il premio, rendendo inefficace la copertura assicurativa. In caso d’ incidente la compagnia rimborsa il cliente che può continuare a pagare le rate del mutuo o decidere di estinguerlo. Ma in certe soluzioni è possibile che la banca reclami per sé un importo pari alla quota del prestito non ancora rimborsato. E’ bene, quindi, leggere con attenzione le clausole del contratto. Non è sempre facile capire quanto costa la polizza. Spesso, infatti, la banca inserisce la copertura contro l’ incendio come costo una tantum nelle spese per l’ accensione del mutuo, senza altri oneri aggiuntivi. Purtroppo l’ Abi, l’ Associazione bancaria italiana, non ha ancora fatto chiarezza su questo punto importante: è una spesa obbligatoria, quindi va inserita tra le voci che compongono l’ Isc, l’ indice sintetico di costo, o il Taeg (Tasso annuo effettivo globale) per un facile confronto tra i mutui offerti dalle varie banche. Tanto più che vi sono alcuni istituti, come SanPaolo Imi, Bipop-Carire e CariBologna, che offrono la copertura assicurativa gratuitamente (il costo rientra nelle spese del mutuo). Altre garanzie accessorie coprono dai danni derivanti da eventi atmosferici (trombe d’ aria, uragani) e atti vandalici e dolosi. Banca Woolwich, Banca di Brescia e Divisione Mutui sono le sole fra gli istituti esaminati, che offrono persino la copertura contro i rischi di catastrofi (terremoto e alluvioni). Prima di firmare il contratto occorre fare attenzione anche alla forma di assicurazione proposta. Per avere una vera protezione dell’ immobile è bene che il rimborso sia pari al valore di ricostruzione «a nuovo», quindi con il prezzo d’ acquisto indicizzato al costo della vita. Se invece la polizza assicura un rimborso decrescente, pari al debito residuo del mutuo (che si riduce anno dopo anno), l’ unico a essere tranquillo è l’ istituto di credito (come nel caso di Banca Woolwich e Divisione Mutui) che in caso di incendio otterrà il risarcimento della parte di capitale non rimborsato. In questo caso, il mutuatario potrebbe trovarsi nei pasticci, poiché non deve più pagare il mutuo, ma non ha diritto ad altro indennizzo per la ricostruzione del fabbricato. I COSTI – Nella tabella abbiamo riportato le condizioni delle polizze offerte dalle banche a chi chiede un mutuo di 15 anni per l’ acquisto di una casa. Il premio indicato è quello previsto per ogni 100.000 euro di valore dell’ immobile. La spesa minima va dai 102 euro di Banca Intesa ai 600 euro del Banco di Brescia per arrivare ai 631 euro della proposta di Deutsche Bank (che, però, è calcolata al metro quadrato, indipendentemente dal valore dell’ immobile). Il costo della polizza, in genere, è da versare per intero alla stipula del mutuo (una una tantum di cui è bene tener conto preventivando le spese da sostenere). Mentre in alcuni casi (Banco Brescia e Deutsche Bank) è previsto il pagamento di un premio annuo. La spesa, quindi, viene dilazionata nel tempo: si va da un minimo di 6,83 a un massimo di 42,13 euro l’ anno per ogni 100.000 euro assicurati. CONVENIENZA – La conclusione di questo confronto è che le polizze contro l’ incendio, il fulmine e lo scoppio dell’ appartamento acquistato con il mutuo offerte dalle banche, sono quasi sempre più convenienti rispetto a quelle proposta da agenti e broker. Le polizze tradizionali, infatti, costano dai 25 ai 70 euro l’ anno per ogni 100.000 euro di valore assicurato dell’ immobile a seconda del pacchetto di garanzie scelto. I prodotti acquistati al di fuori degli istituti, però, possono essere più completi: possono essere arricchiti, ad esempio, con coperture per i danni da rottura tubazioni e le relative spese di ricerca del guasto, dai danni all’ impianto ed apparecchi elettrici ed elettronici per corto circuito, all’ arredamento derivanti da un furto e, infine, della responsabilità civile nei confronti dei vicini di casa e delle persone che frequentano l’ abitazione. Paolo Golinucci
Golinucci Paolo
Pagina 18
(2 febbraio 2004) – Corriere Economia
